不可替代的一平方公里
——万松园区域价值解析
做客嘉宾：胡榴明（武汉城市文化研究专家、知名作家）
李国政（武汉楼市资深研究专家、武汉房地产研究大V《政国策》）
（片花）
百年苍翠的中山公园，深藏在雪松路上的美食街，还有/有得逛有的玩的武广商圈......在这一片步行全程也不累的圈子，却汇聚了全武汉不可多得的生活、教育、医疗以及商业配套。而这些有一个共同的符号，就是万松园。伴随着武汉整个城市的升级与更新，万松园同样也迎来全新的变化。如今再看万松园，又将会有怎样的启发？FM92.7《我爱我家》主持人裴敏/武汉城市文化研究专家、知名作家 胡榴明/武汉楼市资深研究专家、武汉房地产研究大V 李国政 豪华阵容齐聚，为你带来《不可替代的一平方公里——万松园区域价值解析》。
主持人：各位下午好！这是调频92.7兆赫楚天交通广播正在为各位直播的《我爱我家》，我是裴敏。今天周五的这期特别节目，走进的是万松园片区。为什么走进万松园片区呢？我们是一档买房、装修的专栏节目，实际上还是为了给我们收音机前要买房的朋友，提供更多的一些参考和了解，我们会逐步逐步的通过这样一种形式走进每一个片区，让买房的朋友在买房之前做更多的功课，让他们对每一个片区了解之后再做权衡，我到底要在哪个片区去置业、买房子。我们这期节目叫做《不可替代的一平方公里，万松园区域价值解析》，邀请了两位重量级的嘉宾，我们一起来认识一下，第一位是创作过《三镇风情——武汉百年建筑经典》、《夕阳无语——武汉老公馆》等作品的武汉城市文化研究专家、我们的知名作家胡榴明老师，胡老师您好！
胡榴明：你好，大家好！
主持人：第二位是我们的老朋友了，湖北房地产经济学会的常务理事、武汉楼市资深研究专家 李国政先生，欢迎我们的李老师。
李国政：主持人好，大家好！
主持人：城市不断壮大外扩，从二环、四环乃至五环，不断有新的区域崛起，而作为不可复制的黄金地段、绝对的武汉城市中心——万松园区域，在每一个武汉人心中的地位依然厚重。万松园片区坐拥武汉顶级商圈配套：武广商圈、西北湖商圈，同时片区未来规划为武汉中央金融岛，医疗上，享有顶级的医疗配套：协和同济；教育上，同样顶级的教育资源：武汉外国语学校、万松园小学、航空路小学、武汉市十二中等重点院校。再加上中山公园百年人文景观资源、青年路未来的发展潜力，无论是在配套还是在武汉人心目当中的地位包括情怀我觉得是不可替代的。
主持人：我们今天节目要分作几个小节跟大家一起来分享，第一个小结就是我们要追溯一下百年的万松园，我们都知道武汉人“爱吃”，而在武汉地道的吃货眼里，有一个地方是用美食堆砌起来的，就是万松园。刚和胡老师聊天，得知您在万松园生活过很长一段时间？
胡榴明：很长一段时间，住在这里，孩子读书在这里，父母在这里。
主持人：说到这个万松园，除了美食之外真的有很多可圈可点的地方，尤其是长达百年历史的这样一个万松园的价值，我觉得是特别厚重，也是让我们特别肃然起敬的！在这儿我想请两位给我们分享一下万松园的故事，胡老师您先请。
胡榴明：我是17岁来到万松园，到我将近30岁到40岁才离开，但是我原来的确是不知道万松园的历史，因为人呐，他住在比如说汉口哪一条街，不见得去研究它100年前（的历史），但是我做这一行之后非得研究，那么就对自己小时候的地方稍微的就略（略微了解）过。
主持人：我听说万松园这三个字都是有由来的，胡老师是这样的吗？
胡榴明：原来我们小时候是不管那些的，到后来才知道每一条街，武汉市每一条街，任何城市每一条街，它都有由来的！我原来如果按一个作家的观点，以为万松园它一定要有1万棵松树，实际上后来的确是有树。刚开始它建的时候是1917年。1911年是民国，民国之后中山公园当时还没建，但是这个地方叫西园，地产商刘歆生他在这里填土，原来全部是湖泊，可以说从中山大道开始全部都是湖泊，然后逐渐的干涸！然后汉口开埠，然后洋人在江边逐渐的（建）成了房子之后，那么华商就在想，既然洋人能够把长江滩变成了住宅区、城市商圈，那么我们也可以把汉口那个潮湿低地把它填起来，这里刘歆生他是有功劳的，当然他的功劳也是挣钱了，逐渐的填了。在万松园正式开始之前先存在是西园，到二七年才是中山公园，那么万松园在一七年是个什么状况呢？我们可以想象，我刚刚拿到的资料，这资料就是说刘歆生在填土之后，它的土（地）是要卖的，地方逐渐的干了，他就让那些有钱人，你们把房建在租界，建在六渡桥，建在汉正街，建在哪里，你们把别墅往这个京汉铁路外扩建，（住）在这里很舒服，逐渐让它成为一个富人待的地方。然后他当时划定了这一条路，它从三个字比如说一本万利、万鹤松风等等三个字当中取了三个比较熟的字：万松园，就非常好听了。以万松园路为中轴，两边就是你们说的一平方就成了一个别墅区，所以说这个地方它是绝对有历史的，只不过是我们年轻的时候不知道。
主持人：我想问一下李国政李老师，你肯定不是万松园的孩子？
李国政：我是新武汉人的代表，我们也是个全国性的机构，有些外地同事来了，他别的要求没有说吃饭我们就到你们那个万松园去吧，听说还不错，很多城市现在就是什么网红打卡地，大家会发现都是跟吃的、玩的有关系的，他不会去关注说你这地方GDP多少，这地方最好吃最好玩。我想很多人其实现在都有这么一种感觉，就是万松园的吃。刚才胡老师也讲了，武汉他也是个历史文化名城，因为我们也是做研究的，有时候我们开玩笑，说地产商他对这个文化的挖掘还是做了很多功夫的，有时候调侃说把这个地方100年前甚至1000年前发生了什么都给它梳理清楚了，这方面我说你们是有贡献的，这是开玩笑，但是确实。像万松园这种，比如说今天我们坐在这里说一百多年前发生了很多事情，但实际上从我们研究来说为什么万松园这个位置它做吃的能做得起来，而且有些它还不便宜，但是为什么消费力这么强呢？其实背后（原因）就是江汉区这一块，他是武汉市面积最小的区域，但是它又是最富有的区域，人口密度最大的区域，金融业最发达的区域，大家就想着搞金融的经常要交际，所以背后其实是这么一股力量，就是有这么大的消费人群、支付能力，所以万松园我们给人家做研究，就是说这个地方金融业GDP人均产值最高，大家的收入都很高，所以这个地方做商业、做写字楼它都做得起来。我刚才听了胡老师讲的，我想就是一个历史到现在的延续，比如说过去100年他是怎么着的，那么可能现在很多人展望这地方未来10年20年或者说100年后我们武汉是个什么样的，我想这都是我们比较感兴趣的一些话题.
主持人：我们胡老师是（致力于）城市的文化研究方向的，然后李国政老师是（致力于）楼市的研究方向，所以我想问一下李老师，你觉得买房子买到哪跟各种配套多不多有没有关系？
李国政：这个肯定是有关系的，因为我做这个研究时间很长，有时候就觉得，咱们现在也不能光说房价多少、能不能买得起，我觉得有些到了一定的阶段，我觉得买房子就是一种生活方式的选择，比如说咱们这个地段上千万一套，有的人开玩笑说我拿这个钱我到郊区买好几套，买十套都有的，我觉得这个时候就是一种生活方式，就像胡老师讲的，我从中山公园步行过来看看这一棵树、一个碑它就有一段故事，然后说我想去听个曲儿，听个话剧，看看演出，周边都有。就是给你这样一种感受。
（片花）
城市的新中心不断被搭建，但历经时间沉淀的百年中心，则蕴含着一种无可替代的、物质财富之外的精神魅力。而这就是万松园。FM92.7《我爱我家》主持人裴敏，武汉城市文化研究专家、知名作家 胡榴明，武汉楼市资深研究专家、武汉房地产研究大V 李国政，大咖齐聚，会碰撞出怎样的火花？有哪些不为人知的故事？又将为我们呈现出一个怎样不同的万松园？《不可替代的一平方公里——万松园区域价值解析》正在播出！
主持人：我们接下来要进入到今天的第2个小节，我们一起来探讨一下万松园不可替代的价值到底在哪里！说完万松园的故事，再看我们现在的万松园，除了美食圣地之外，周边的配套可以说都是顶级的，无论是教育啊、商圈啊、医疗啊等等哪个方面，应该说都是首屈一指的，有人说万松园区域是8494平方公里武汉当中，唯一不可替代的一平方公里，所以我想问一下胡榴明老师，您是怎么样理解的？对这个话认可吗？
胡榴明：我原来没有这样的总结，他们说人离真理越近越感知不到，要隔得远一点，我住在这里的时候没觉得，但是我离开了之后，我成了研究城市的（人），和别的文史家不一样，就是我研究这个城市发展史，我逐渐地感觉到从整体的规划（去看），我从历史和个人都谈到，我们刚才谈到了历史，它100年前就被富户认定为它是有发展的，然后中山公园在这里做起来了，中山公园做起来之后，紧接着就是传教士杨格非在中山公园旁边做了协和医院，协和医院的他的了不起我们都不说了，就在万松园路往西边，在同济还没做起来之前，它是一个华商跑马场，当时全国跑马场三个地方，一个香港，一个上海，我们武汉市是全国三大跑马场之一的城市，人家是一个跑马场，（但是）我们武汉市是三大跑马场，其中两个跑马场就在万松园附近，跑马场一到马赛开赛之日，几乎六渡桥、租界以及江汉路这一带叫居民空巷，全部都到跑马场去了。那个热闹和繁华就可想而知！
主持人：接下来我想问一下我们的李国政老师，你是研究楼市方向的，所以我想问问你，万松园这个区域它的地位、重要的性我们就毋庸置疑了，最顶端的配置全在这，那你能不能给我们收音机前的即将买房，不管是哪种形式刚需还是刚改的朋友，讲一讲这个区域你觉得你的理解是什么样的？如果是从居住的角度、投资的角度，能不能解读一下这个一平方公里的价值？
李国政：承不承认唯一这个东西，我觉得有些地方它就像自己的母校一样，自己可以说他还有缺点不好，但是别人要说不行那肯定不行（不允许）。而另外一个我我们也观察到，就是有些城市，以前它繁荣过的一些城区或者地段，它随着这个新的时代经济的发展它确实没落了，但是在万松园这一块他反而是把历史跟现在可能是一个结合，因为以前它的驱动力可能是刚才胡老师讲是那个买办、华商......那种在我们看来被剥削的那个经济（时代）发展起来的。但现在我刚才提到了我们江汉区的这一块核心的地段，江汉区的服务业占到90%，武汉市平均水平只有50%左右，这个就比（肩）上海北京那种水平，也可以说这个江汉区就相当于武汉的一个特区，这块这个高端的服务业，比如说我们的金融占到湖北省的50%以上的资源，所以这个地方可能还不仅属于武汉人，可能至少属于全湖北人，因为我们很多资源都在这，往后说，就像上海一样，上海他是属于世界，就那种感觉武汉今后可能走向国际化了，那么像我们类似这种地段那肯定是最先有体会的、体验的。如果说建议，我觉得像这种地段，就是超越了一定阶段的或者说身家的这些（购房）人，我觉得就是一个生活方式的选择，为什么这么讲？就是他们这些人可以生活在武汉，也可能选长沙，也可能说我就在深圳定居了，就是有各种可能性，那么他为什么选武汉？我想这个里面可能就要有这种情感的因素，历史文化的这种因素，我觉得这些因素有的时候反而是起了决定作用，不是说你这个地方的房子比那个便宜50万还是100万的问题，我觉得到这一消费阶层呢，可能关注的是这些东西，我觉得从这个角度来讲，我们这个地段应该说有历史有现在也有未来。另外从我们研究的角度讲，江汉区太小了也没什么地了，在售的楼盘手都数的过来，就几个，而且都是高端楼盘，这个地方金融啊（等）各种服务业人又多，没有什么地拿来盖房子了，江岸区政府他说我很少要卖地，我也不会去做房子了，要做什么呢？做写字楼这种商务的东西，发展服务业这一块，这个趋势我们是看得到的。
主持人：好的，接下来我们一起来听一听，我们的记者走上街头随机采访的武汉的一些市民朋友，听听他们对万松园的一些看法。
（采访录音）
市民1：我因为是摄影的，全武汉市到处跑，哪里风景好就到哪去这个地方呢长久没来，但是我去年、前年经常来，就是到这个叶子黄的时候都要来。
市民2：万松园待了十年，过去没有现在这么热闹，现在配套设施更多了，规划也更好了，人也越来越多了。
市民3：我个人觉得配套的话，这一块在武汉应该算是比较好的，不说最好也算得上是数一数二。
市民4：在万松园住了20年今年才搬的家，还是蛮怀念这个街街巷巷的这个味道。
市民5：就在万松园这一块的话这都比较方便，十分钟啊走就走到了对不对？协和同济再就是武广啊，武汉市这个距离两公里那是比较方便的，武汉市这多年的建设，可以这样说都全部目睹到了，说到武汉市的建设，我就前几天我就说了，万松园修的这么好，这一条街做的蛮好，万松园里面的话还在形成一种规模，这个建设方面要把路面扩宽一点对不对？再就是说人们出行方便一些，这是我们愿望。
主持人 ：随着城市建设发展的快速进行，主城区的可用土地变得越来越少，大批的土地建设向新城区发展。然而新城区发展得再好，主城区的优势依旧是不可替代的，好地段它是无法转移的，因为发达的交通网络、高端的生活配套还有完善的服务设施，比如我们今天说的万松园。然而，在这样一个地段，却几乎没有新项目入市，目前仅有中海万松九里这一个住宅项目，对区域感兴趣的购房者可以关注。城市总在给我们带来惊喜，同样的，相信万松园也会给我们带来更多的期待，刚才胡老师说已经有第三春、第四春了，我相信这个发展会带给我们更多的春天，非常感谢二位老师做客我们的这个万松园的现场直播，今天节目到这儿结束了，谢谢各位的收听！
